O
Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem sua base legal na CF/88
no seu artigo 156, inciso II; e nos artigos 35 a 42 do Código Tributário
Nacional (CTN), e possui as seguintes características:
- Bem imóvel por
natureza (art. 43, inc. I do Código Civil): o solo com sua superfície, seus
acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes,
o espaço aéreo e o subsolo.
- Bem imóvel por
acessão física (art. 43, inc. II do Código Civil): tudo quanto o
homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os
edifícios e construções de modo que não possa retirar sem destruição,
modificação, fratura ou dano.
ASPÉCTOS
CONSTITUCIONAIS
*
Ao município compete para arrecadar o Imposto sobre a Transmissão de bens
Imóveis (ITBI) – também conhecido como “Imposto
sobre Transmissão Inter Vivos” (ITIV), é aquele onde o imóvel estiver
localizado. Assim, é irrelevante se o domicílio do vendedor e o do comprador
estiverem em municípios diferentes; o importante é conhecer o Município onde se
localiza o bem.
De
acordo com o texto constitucional, o imposto incide sobre a transmissão inter vivos a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de direitos reais
sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua
aquisição.
Existe
regras de imunidade específica, conforme o artigo 156, § 2º, inciso I da
Constituição Federal de 1988, afastando a incidência do ITBI sobre a
transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de Pessoas
Jurídicas:
a)
Em
realização de capital;
b)
Decorrentes
de fusão, cisão ou incorporação;
c)
Nos
casos de extinção de pessoa jurídica.
Obs1:
Essa imunidade não se configura se a atividade preponderante do adquirente for
compra e venda de bens ou direito, locação de bens imóveis ou arrendamento
mercantil.
A NÃO INCIDÊNCIA
DO ITBI
O
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não incide sobre os direitos
reais de garantia, anticrese e hipoteca.
Não
incidirá também sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao
patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital; bem como sobre a transmissão
de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de
pessoa jurídica, salvo se, nestes casos, a atividade preponderante do
adquirente for a compra e venda desse bens ou direitos, locação de bens
imóveis, ou arrendamento mercantil.
Compete
ao município da situação do bem à instituição e arrecadação do imposto.
FATO GERADOR
Trata-se
especialmente do momento em que ele ocorre, isto é, do momento em que ocorre a
transmissão da propriedade de bens imóveis e acessão de direitos à sua
aquisição. Apesar de estarem pacificadas as jurisprudências do STF e do STJ
sobre o assunto, alguns municípios insistem em exigir o tributo indevidamente.
O
Fato Gerador do ITBI corresponde à transmissão inter vivos por ato oneroso, por exemplo, mediante um contrato de
compra e venda ou permuta, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de
direitos reais à eles relativos.
Segundo
a disposição da Lei Civil, a transmissão ocorre com registro do título
translativo no Cartório de Registro de Imóveis, artigo 1.245 do Código Civil.
Obs2:
O ITBI pode incidir sobre os direitos reais de propriedade, superfície e
usufruto, mas não sobre o de garantia. Assim, o imposto não recai sobre a
transmissão de penhor, hipoteca e anticrese.
BASE DE CÁLCULO
A
base de cálculo é o valor venal do bem móvel ou dos direitos transmitidos. É
importante lembrar, contudo, que, apesar da função predominantemente de
tributo, não há permissão constitucional para que o imposto receba alíquotas
progressivas, conforme Súmula 656 do STF:
“É
inconstitucional a Lei que estabelece alíquotas progressivas para o Imposto de
Transmissão Inter Vivos de bens imóveis com base no valor venal do imóvel”.
CONTRIBUINTES
Embora,
seja usual os municípios estipularem como contribuinte do ITBI o comprador do
imóvel. O artigo 42 do CTN abre a eles a possibilidade de determinarem como
contribuinte do imposto qualquer das partes na operação tributada.
IMUNIDADES
1
- Há imunidade do ITBI em relação a Direitos Reais de Garantia conforme
preceitua o artigo 156, inciso II da Constituição Federal:
“II
– Transmissão Inter Vivos, a qualquer
título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto o de garantia, bem como cessão de direito
à sua aquisição.”
2
- Há imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao
patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital conforme o artigo 156,
§ 2º, inciso I da Constituição Federal de 1988.
“§2º O imposto
previsto no inciso II:
I-
Não
incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de
pessoas jurídicas em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou
direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa
jurídica, salvo se, nestes casos, a atividade preponderante do adquirente for a
compra e venda destes bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento
mercantil.”
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